融创境外债重组方案获债权人通过 上市房企债务重组迈出关键一步。9月18日,融创近100亿美元境外债重组获99.75%债权人数通过,预计消债超45亿美元,剩余展期2-9年。

 9月18日晚间,融创中国披露境外债务重组进展,其境外债务重组计划最终获得高票通过,共有2019名债权人投票,债权人数通过率为99.75%,债务总额通过率为98.3%。融创中国也在公告中指出,上述境外债务重组方案有利于进一步优化公司资本结构,降低债务规模及减轻未来的流动资金压力。另外,基于目前的市场状况,提高强制可转换债券限额符合公司及股东的整体利益。

 第二天融创股票价格高开,一度涨幅近14%。

 据悉,本次债权人投票结果刷新了行业纪录,“无论是债权人数通过率、还是债务总额通过率,都是近年来行业最高的。”

 重组完成后,融创将成为首批通过境内外债务重组的大型房企之一,不仅整体债务规模及流动性压力显著降低,更有利于持续优化资本结构,尽快恢复常态经营。

 同期,利好政策持续出台、融创回归港股通、融创壹号院大卖56亿,近两周内融创股价大涨200%。

 根据99.22亿美元境外债重组方案,其中27.5亿美元强制可转债,加上10亿美元可转债,以及按照13.5港元价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元,即融创通过债转股消减债务总额合计将超过45亿美元。

 剩余50多亿美元债务,融创将发行新的以美元计价的公开票据进行置换。分别于重组后的2年至9年到期。

 初步测算,融创的1年内短期负债金额将从2404亿下降到1514亿,短债占比从77%,下降到54%。

 这对于债务压力大山的融创,终于松口气,可以把更多集中精力在日常经营上了。

 截至2023上半年末,到期未偿付借贷本金为约1292亿元,导致借贷总额本金约860亿元可能被要求提前还款。

 而在手的受限制现金275亿,非受限制现金只有73亿元。不足以支撑保交付和日常债务偿还。

 由于汇率变动、外汇管制、国际金融市场变化,据企业预警通显示,融创共有14只存续的中资美元债,规模77.2亿美元,已全部发生违约。

 天眼查显示,融创近日又新增多条被执行人信息,被执行总金额超20亿元。

 融创2022年融资性现金流流出净额为291亿,那么外债重组后这个缺口将被补足。

 目前,融创已经获得两笔合计190亿元的保交付资金,160亿元境内债务重组方案也已落地。加上700亿外债重组,融创或将减少1050亿的短期偿债压力。

 融创境外债的重组完成,更重要的是大幅减少了因人民币汇率贬值带来的显著亏损。

 2023年人民币兑美元一路贬值

 融创财报提示,如果人民币兑美元贬值5%而所有其他变数保持不变,年内除税后亏损将增加人民币37.7亿元。

 2023年,人民币兑美元贬值,导致上半年录得亏损32.4亿元。

 实际上,年初到目前,人民币兑美元贬值10%左右。如果年底前人民币没有回升,融创债务因此增加60多亿元人民币的外债。

 根据融创的美元债重组方案,无论是债转股还是多年展期,都为融创平滑汇率波动提供了更长的时间周期,从而更加从容地消化这60多亿的新增债务。

 从财报数据来看,2022年最艰难的时光已经过去,特别是2023年小阳春给了融创更多的底气。销售回款率超过90%。

 上半年,融创服务、融创文旅收入合计61.2亿元,均实现两位数增长,为经营性现金流净额做出正向贡献。

 首先在交楼方面,上半年融创交付房屋近12万套,增长31%。在中指院榜单上排第二位,仅次于碧桂园(27.8万套)。

 上半年该公司申请纾困基金及配套融资推动复工复产,第一批次及第二批次保交楼纾困基金已落地约190亿元。

 这些房屋建成交付,让融创的营收也随之增长,亏损在收窄。在内外部合力作用下,保交付持续推进,也说明融创的债务和资金链得到一定程度的修复,也进一步恢复机构、购房者对它的信心。

 财务基本面上出现企稳向好的态势,核数师立信德豪对2023年融创的中报给出了“无保留意见”,认可融创具备可持续经营的能力。

 在收入方面,融创上半年收入约为584.7亿元,同比增长约20.5%。

 在利润方面,融创的亏损也在减少。2022年整体亏损收窄29%,2023年上半年收窄16%。

 具体来看,2023年上半年,融创毛亏约30.8亿元,亏损同比减少约49.2%。

 公司拥有人应占亏损约153.7亿元,亏损同比减少约18.1%。

 核心净亏损约91.4亿元,同比减少约17.4%。

 在资产处置方面,从2021年下半年开始,融创通过股权配售、资产处置等途径回收资金,陆续出售了贝壳股票和多个优质项目。深圳冰雪文旅城也以35.8亿元的价格,把51%的股权转让给了华发。孙宏斌本人还向融创提供了4.5亿美元无息借款资金。

 我们看到融创2022年的投资性现金流流入净额为55.7亿,这些流入主要是股权处置的收入。包括北京、上海、深圳等核心城市的优质项目,都进行了果断处理。

 目前,房地产市场还没有明显起色,上半年融创销售额同比下跌54%。

 截至2023年1-8月,融创中国累计实现合同销售金额约614.5亿元,同比减少54.35%;累计合同销售面积约456万平方米,合同销售均价约13450元/平方米。

 但随着松绑政策的持续发力,金九银十有望给融创带来不错的销售业绩。

 另外,融创长期的债务仍然较重。截至2023年上半年末,融创中国的借贷总额约3125.7亿元,总负债1万亿左右.资产负债率93.7%。

 流动和非流动借贷分别为约2404.2亿元和721.4亿元,现金余额(包括现金及现金等价物及受限制现金)约348.2亿元。

 融创境外债重组方案获债权人通过 上市房企债务重组迈出关键一步。债转股减杠杆之后,其总资产负债率仍然高达88%。沉重的债务仍然会带来长期的压力。

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